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养老地产扎堆出现，真能带来幸福晚年?
■ 去年，中国(天津)国际老年产业节上的养老地产展台 图 IC
本报记者 孙云
“养老地产”正成为商界热词——昨天，第二届亚太养老论坛在江苏宜兴举行;今年重阳节，中国低碳养老民生工程办公室在沪挂牌，宣布明年将在上海启动建设一座占地3000亩、入住近3万老人的低碳健康养老生态城;10月中旬，位于浙江乌镇的国际健康生态产业园在上海媒体频频亮相……
绿城、万科、保利等三成品牌地产商已介入养老地产项目。投资商争相涌入，养老地产扎堆出现，真能带来幸福晚年吗?
投资养老地产，便于买地贷款
涉足养老地产业务的不仅是地产商，还有平安、新华、中国人寿、泰康人寿等保险公司及中石化、中水电等央企。一些二三线城市还将养老作为主要产业，如山东省文登市立志打造国内首个“养老之都”，浙江临安九狮村专为热衷炒股的上海老人铺设了宽带。
老龄产业曾因利润低而被长期忽视，如今为何突然火了?业内人士分析，国家对楼市的调控力度不减，地产商要开发商业楼盘，四大行不敢放贷，买地还频遭“地王”。但如果投资养老地产，银行愿意放贷，向当地政府拿地还能争取低价。
中国低碳养老民生工程办公室常务副主任郭戈介绍，他们拥有高达5000亿元的资金池，仅在上海建设养老城就将投资100亿至150亿元。散布各地的其他项目也都宣称拥有几十亿元至数百亿元的投资体量。
拿捏不好服务与开发，会变味
清华大学建筑学院教授周燕珉分析，国内养老地产主要有4种形式：在大规模居住区中建一块养老社区;在一般住宅区中配套建设养老公寓;专项开发老年公寓和配套设施;在度假旅游地产中开发养老产品。无论是哪一种形式，如果开发商拿捏不好养老服务和地产开发的比重分配，结果都会变味。
地产公司高管潘先生认为，美国、日本等国的养老城主要是通过为老服务盈利，老人退休后仍有较高收入和福利，足以承担较高服务费。养老地产的六成收入来自护理等为老服务，四成来自出租。而中国大部分老人退休后难以承担较高的养老支出，所以，地产商靠后续运营很难在短期内收回高额投资，只能通过卖房快速回笼资金，归还银行贷款。
全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻认为，国内多数投资商对养老产业的理解还停留在靠概念卖房上，“养老”只是规避调控乃至博取政策和贷款支持的旗号而已。
以养老为名拿地建普通商品房
万科在杭州良渚文化村规划了575套老年公寓，但客户主要是中年人，鲜有老人入住。万科北京幸福会项目有146套老年公寓，买家多为年轻人。万科总裁郁亮在今年中期业绩会上坦陈，买家结构错位，万科的养老地产业务尚未真正展开。
在云南、山东等地，一些地产商以养老为名拿地，结果大部分用于建设普通商品房，养老设施建设只占很小比例。
浙江嘉兴的江南太阳城原计划吸引上海等地老人入住，但因为一期项目的入住率较低，不得不在二、三期开发中发明出一个“全龄化社区”的新概念。
养老地产是新兴产品，政府和企业都在摸着石头过河，容易打擦边球。如上海某机构以数十万元出售可转让会员卡形式经营养老地产，被指实质是卖小产权房，与政策相悖。
居家养老结合社区养老是主流
针对明年有望在沪启动的养老生态城，郭戈的介绍很诱人。老人怕吹空调，将采用地源热泵等方式，保持屋内恒温;房门较宽，便于轮椅进出;装一高一低两排电灯开关，方便轮椅使用者;步入式浴室无门槛，洗手台高度可调节;屋内安装紧急呼叫系统，老人可随时向老年服务中心呼救;采用风能、光能为主要能源，设置污水回收和净化系统，城外车辆不得入内，子女探视老人时，自驾车需停在城外，换乘电动车……
描述很美，可房价令人担忧。郭戈称，养老城的主导机构是中国扶贫开发协会，属非赢利机构，将挤干价格水分，并争取到地方政府的低价土地支持，使其售价低于同地段同等级的商品房，但毫无疑问的是，有条件购买者只是小部分。
2006年，浦东民政部门曾组织千名老人到安吉试住，结果发现，90%的老人只能接受每月千把元的包吃包住价格，拿出几十万元甚至百余万元买房很困难。到2015年，老年人预计将占上海总人口的1/3，但其中仅5%能负担高房价。由此看来，居家养老和社区养老相结合，才是主流。
责任编辑：swchina
文章来源：http://family.swchina.org/psychological/2013/1115/775.shtml